「有放盤」定「得出租」？地產代理話術一戳就穿——用中原／美聯／28Hse／利嘉閣原始樓盤資料自己核實

一句話： 中原集團主席自己都承認市面二手放盤真盤比率得 6.25%，代理喺 Threads 貼「有放盤」問完先知得出租亦唔係孤例——用中原、28Hse、美聯、利嘉閣四隻官方原始樓盤與成交資料，對比 deal_type、刊登時間同叫價，比淨係信一個社交媒體帖可靠。

為什麼唔可以淨係信社交媒體個帖

有買家喺 Threads 公開分享 一次經歷：地產代理喺 Threads 貼帖聲稱「有放盤」吸引查詢，問完先發現代理提供嘅係主管卡片、唔係自己張卡；再去代理公司官網核實，個單位官網上顯示嘅只有出租、冇放售；已讀足足 9 個鐘，得返一個剔冇回覆。呢單唔係單一個案，甚至連地產代理行業自己人都公開承認呢個問題規模有幾大。

HK01 一篇觀點專欄（原文 2018 年刊出，2025 年 2 月更新）引述中原集團主席施永青披露：市面上約 16 萬個二手住宅放盤，只有大約 1 萬個有真正嘅委托書，真盤比率僅 6.25%——換句話講，絕大部分放盤廣告根本冇合法授權去賣嗰個單位，只係用嚟吸引查詢嘅「餌」。同一篇引述利嘉閣一份 200 人問卷調查：73% 受訪者曾遇過心儀單位仍在刊登、但代理話已出售嘅情況，66% 見過同一單位以相似相片重複刊登（「影子盤」）；地產代理監管局（地監局）上半年只巡查代理鋪 907 次、抽查網上物業廣告 339 次，執法規模同放盤量比明顯唔成正比。有意思嘅係，呢兩個承認問題最坦白嘅來源——中原同利嘉閣——正正就係本篇教你拎原始資料去核實嘅其中兩個代理行。

地監局近月亦有公開提醒（2025 年 12 月 5 日）：網上充斥海量物業廣告，好難確定發放者身份，市民唔應該輕易相信社交媒體發放嘅訊息，交錢或者交個人資料之前應該先核實對方係咪持牌代理。連個別代理都開始用自己方法補呢個信任缺口——有代理喺 Threads 自製月度成交紀錄 私訊分享畀客，底下仲特別註明「所有資料只供參考，一切以 EPRC（田土廳）註冊為準」，即係連做呢行嘅人都知道，靠社交媒體單一帖文唔夠，最終要對返官方登記資料先算數。

呢種「一個社交媒體帖 vs 官方原始資料」嘅落差，正正係四隻代理 actor 派得上用場嘅地方——唔使等地監局巡查，自己攞返中原、28Hse、美聯、利嘉閣嘅公開放盤與成交資料，對比 deal_type、刊登時間、叫價，就已經可以篩走一大截明顯對唔上嘅盤。

四個代理，邊隻做到咩

四隻嘅輸出都一致用 deal_type 標示買賣定出租——呢點好難得，四個代理係各自獨立開發，冇強制對齊過欄位名。但主鍵唔一樣：centaline-scraper／28hse-scraper 用 property_id，midland-scraper 用 serial_no，ricacorp-scraper 用 post_no，跨源比對要自己先對齊。

遇到社交媒體「有放盤」，點自己核實

Step 1 — 睇下手頭有嘅係完整放盤連結，定係得屋苑名

如果代理個帖有附完整放盤連結（例如一個 28Hse 網址），直接用嗰個站對應嘅 actor 跑 detail 模式，拎返嗰一筆嘅 deal_type：

{ "mode": "detail", "propertyUrls": ["https://www.28hse.com/buy/apartment/property-3948689"] }

呢個係最準嘅做法，因為對緊嘅係同一個放盤 ID，唔會有「屋苑入面搵唔搵到同一戶」嘅落差。

如果個帖淨係話「XX 屋苑有筍盤」冇附連結，用 centaline-scraper 一次過搵中原+28Hse 兩個站：

{ "mode": "search", "source": "both", "dealType": "buy", "keywords": ["太古城"], "maxItems": 50 }

睇返 deal_type: "buy" 嘅結果入面，有冇單位同代理講嘅對得上。

Step 2 — 美聯／利嘉閣冇屋苑欄位，點做

因為兩個官方 API 都唔接受屋苑名或關鍵字（美聯自己 README 講明，利嘉閣同樣淨係得 regions/rooms），要做法係先按 regions 攞返嗰個地區成批放盤，落嚟自己用輸出入面嘅 estate 欄位（兩隻都有輸出呢一欄）篩返出目標屋苑。呢個做法慳唔到 run 嘅筆數，但至少資料本身仍然對得到。

Step 3 — 用刊登時間同叫價再篩多一層

28hse-scraper 嘅 posted_at 已經幫你將原始相對時間（「36 秒前」「N 日前」）換算成絕對時間；如果同一個 property_id 掛咗好耐，代理喺社交媒體仲當「新盤」咁 sell，就值得留意。想再深一層，可以用 centaline-scraper 或 midland-scraper 嘅 transactions 模式攞返嗰個屋苑最近嘅成交呎價：

{ "mode": "transactions", "keywords": ["太古城"], "source": "both", "maxItems": 30 }

叫價（price_per_sqft／unit_price）同最近成交呎價（net_unit_price）差太遠嘅盤，對應返上面 HK01 報導講嘅「先用低價吸引查詢，再帶你去第二個相似單位」呢種手法，值得多加一分懷疑。

呢個方法做唔到嘅事——只可以幫你核對客觀資料係咪一致（deal_type、成交價、刊登時間），核對唔到代理個人動機，更加證明唔到邊個帖係刻意誤導定純粹資訊滯後（詳見下面 FAQ）。

實際要花多少

四隻都係 PPE（按實際抓到嘅筆數計費）：

一次核實跑一個屋苑、四個代理各 30-50 筆搜尋結果，成本大約 $0.2-$0.4，比因為信錯一個帖去睇一次白樓（交通、時間成本）便宜好多。

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FAQ

香港二手放盤真係好多假嘅？ 根據 HK01 一篇觀點專欄（原文 2018 年刊出，2025 年 2 月更新）引述中原集團主席施永青披露，市面上約 16 萬個二手住宅放盤，只有約 1 萬個有真正嘅委托書，真盤比率僅 6.25%；同一篇引述利嘉閣一份 200 人問卷調查，亦顯示 73% 受訪者曾遇過心儀單位仍在刊登、但代理話已出售嘅情況，66% 見過同一單位重複刊登。呢啲數字有一定年期，僅供參考市況長期存在嘅落差，唔代表依家嘅具體比率。

中原／28Hse／美聯／利嘉閣四隻 actor，邊隻可以直接用屋苑名搜？ 得 centaline-scraper（中原+28Hse 合併搜尋）支援 keywords 屋苑名參數。28hse-scraper 自己得 dealType 同 propertyType 分類瀏覽，要指定單一放盤要用 propertyIds 或 propertyUrls；美聯（midland-scraper）同利嘉閣（ricacorp-scraper）都只有 regions／bedrooms／bathrooms／schoolNet 呢類地區級篩選，官方 API 本身唔接受屋苑名或關鍵字參數，送咗都會被靜默忽略（見上面表格連結），要對到某個屋苑得喺攞返地區資料之後自己篩輸出嘅 estate 欄位。

呢個方法可以證明邊個社交媒體帖係呃人㗎？ 唔可以。呢個方法只可以幫你核對客觀資料係咪一致——例如 deal_type 買定租、posted_at 刊登咗幾耐、叫價同最近成交價差幾遠——核對唔到代理個人動機，更加分辨唔到邊個帖係刻意誤導定單純資訊滯後。地監局 2025 年 12 月 5 日提醒市民，網上物業廣告發放者身份好難核實，唔應該輕信社交媒體訊息，交錢或者交個人資料前應該先核實代理牌照。

28hse-scraper 嘅 is_owner 欄位係咩？ 呢個係業主自讓（FSBO）判定——頁面標示「業主盤」或「業主自讓」就係 true，代理盤或者冇標示就係 false。呢個欄位係 28hse-scraper 專有嘅，其餘三隻代理 actor（中原、美聯、利嘉閣）嘅輸出都冇呢一欄。

呢四隻 actor 點收費？ 四隻都用 search-listing 事件，每回傳一筆搜尋結果嘅樓盤計費 $0.002；centaline-scraper 同 28hse-scraper 仲有 product-detail 模式，每筆完整詳情 $0.008。美聯（midland-scraper）同利嘉閣（ricacorp-scraper）暫時未開放 detail 模式，只有 search 一種計費。

作者 Chad 實際經營 40+ 隻上架 Apify actor（含本文用到嘅 centaline-scraper、28hse-scraper、midland-scraper、ricacorp-scraper），文中每個計費數字都直接對照各 actor 嘅 store 頁與官方 PPE 文件，市況數字嘅出處與年期都喺文中列明，查不到來源嘅嘢呢篇唔會寫。