「供萬幾蚊、維修費仲要另計」：公屋換居屋前，用居屋屋苑實際成交價自己計清楚換樓多付幾多

一句話： 網上「公屋換居屋供萬幾蚊」呢類數字，得返個別個案，唔可以照搬去你想換嗰個屋苑——政府2024年3月已放寬按揭擔保期同成數，但屋苑成交價（山麗苑最新放盤$299萬至$338萬）同管理費（北角驥華苑每呎$5.4 vs 東涌裕雅苑每呎$1.6）因屋苑而異，要用 centaline-scraper 攞返目標屋苑嘅實際放盤叫價同歷史成交，自己計先準。

「供萬幾蚊」呢個數，係邊個屋苑嘅事？

有港男喺連登發帖後悔由公屋換居屋，星島頭條2026年8月29日報導引述佢話生活空間冇變，但每月供樓「萬幾蚊」，仲擔心供樓期間失業。網民安慰嘅其中一個理由係換樓有機會賺，例如報導提到「識人青衣公屋換居屋凱樂苑賺200幾萬」。另一宗個案更具體：香港01在2025年6月14日報導一宗上水綠置居個案：230呎公屋換440呎綠置居，月供一萬元、供款期25年、首期約十萬元、按揭九成半，申請人月入逾兩萬元。

兩宗個案講緊嘅完全係唔同屋苑、唔同樓價、唔同按揭條件，供款數字自然唔一樣。討論串入面嘅個別數字，一樣係唔可以直接套用去你想換嗰個屋苑——你要知嘅係你目標屋苑嘅實際樓價，唔係任何一宗網上個案嘅數字。

三個範疇：邊個全港統一，邊個因屋苑而異

政府呢部分嘅放寬已經全港統一：政府新聞公報（2024年2月23日發出，2024年3月1日生效）列明，居屋同綠置居嘅按揭擔保期由30年延長至50年，租置計劃單位由25年延長至50年；還款期統一由25年延長至30年；擔保首40年，綠表買家最高可造95%按揭、白表買家最高90%，第40至50年兩者都係最高80%。呢部分你唔使自己查，全港適用同一套規則。

但屋苑成交價同管理費就唔一樣——呢兩樣先係決定你「實際多付幾多」嘅關鍵變數，而佢哋因屋苑而異，網上個案嘅數字對你目標屋苑冇參考力。

管理費差幾遠？兩個真實案例

星島頭條2024年6月5日報導：北角驥華苑（248伙）管理費每呎5.3至5.4元，月費1,492至2,455元，業主話「佔供樓比率一成咁滯」；同一篇提到東涌裕雅苑（3,300伙）每呎僅1.6元。星島頭條2025年1月17日再報導：屯門兆翠苑（518伙）管理費均呎5.2元，A座月費1,942至2,519元、B座1,457至2,670元，同區有會所嘅私樓御海灣每呎反而只係4.98元。兩篇報導都引述公屋聯會總幹事招國偉解釋，戶數少嘅屋苑攤分成本大，管理費偏高難以避免——換言之，管理費一定要查你目標屋苑本身，唔可以套用其他屋苑嘅數字，更加唔可以直接套用網上個案講嘅「萬幾蚊」。

呢個數字兩隻 actor 都冇覆蓋（下面會講），要自己問返房委會、屋苑物業管理處，或者搵返該屋苑嘅房委會物業管理費文件（同類公開文件通常有列）。

自己點計：用真實放盤同成交價，唔好用聽番嚟嘅數字

Step 1 — 攞返你想換嗰個居屋屋苑，而家啲放盤叫幾錢

以粉嶺皇后山嘅山麗苑（居屋，6座3,222伙，2021年12月入伙）做例子：

{ "mode": "search", "source": "both", "dealType": "buy", "keywords": ["山麗苑"], "maxItems": 50 }

source: "both" 會一次過搵中原同28Hse兩個站，keywords 填屋苑名。截至查證時，中原地產嘅山麗苑屋苑專頁顯示現有31個放盤，叫價由$299萬至$338萬，實用呎價$7,562至$8,391。

Step 2 — 攞返呢個屋苑嘅實際歷史成交，唔淨係聽個案講嘅籠統數字

{ "mode": "transactions", "keywords": ["山麗苑"], "dealType": "buy", "dateFrom": "60d", "maxItems": 50 }

transactions 模式每筆都有 price、transaction_date、net_unit_price。同樣以山麗苑為例，中原地產嘅屋苑專頁顯示近期（2026年7至8月）成交價由$168萬至$357萬——呢個範圍先係你應該攞去計按揭嘅真實數字，唔係網上個案講嘅「萬幾蚊」或者「賺200幾萬」。

Step 3 — 用真實樓價 + 官方按揭規則，套入銀行按揭計數機

攞返 Step 2 嘅實際成交價，配合上面「政府新聞公報」嘅按揭成數（首40年綠表95%／白表90%）同還款期（30年），套入你自己銀行嘅按揭計數機，就會計到接近實際嘅月供數字，再同官方公屋平均租金（截至2026年3月每月2,519元，房委會建議加租2.04%若通過將於2026年10月1日生效，平均每戶加約51元即約2,570元）比較，先係「實際多付幾多」，而唔係一個聽番嚟嘅籠統數字。管理費（見上一節）要自己另外查，兩隻 actor 嘅資料都冇呢一欄。

如果你手上係社交媒體貼出嚟嘅28Hse連結，可以用 28hse-scraper 嘅 detail 模式核實嗰一筆嘅實際價錢同 is_owner（業主自讓定代理盤）：

{ "mode": "detail", "propertyUrls": ["https://www.28hse.com/buy/apartment/property-xxxxxxx"] }

但要留意，28hse-scraper 自己嘅 transactions 模式（成交紀錄）仲未推出——input schema寫明依家揀呢個模式會直接報錯（v1.1才有），要攞成交紀錄一定要用 centaline-scraper。

呢個方法做唔到嘅事——只可以幫你攞返目標屋苑嘅實際放盤叫價同歷史成交，計唔到管理費（要自己問屋苑管理處）、計唔到補地價（如果單位未補地價會影響轉讓限制）、更加預測唔到你自己嘅按揭批核結果，實際買賣決定仍要自己判斷同銀行核實。

實際要花多少

centaline-scraper 同 28hse-scraper 都係 PPE（按實際抓到嘅筆數計費）：

一次「目標屋苑現時放盤50筆 + 過去60日成交50筆」用 centaline-scraper，成本大約$0.2；如果仲要用 28hse-scraper 核實社交媒體嗰個特定連結，多加一兩筆 detail（$0.008 x 1-2），全部加埋都唔到$0.25——比因為信錯一個網上個案嘅數字去計錯自己嘅按揭預算，便宜好多。

三條路，挑一條開始

從最省事到最自由

我幫你跑 代管，每天送到你的表 你什麼都不用做。每月 US$299 起。 直接在這用 跑免費工具 即時、免設定、就在本站。 跑我的 actor 用你自己的 Apify 帳號 同一份資料，你自己跑、按筆計費。 自己動手建 免費註冊 Apify 開免費帳號，自己把管線建起來。

本文含 Apify 推薦連結（不影響你的費用）。文中的成本與比較都據實列出，包含 Apify 不划算的情況。

FAQ

網傳公屋換居屋要供『萬幾蚊』一個月，呢個數啱唔啱？ 呢個數只係一宗個案，唔可以直接套用去所有居屋屋苑。星島頭條2026年8月29日報導一宗個案供樓一個月萬幾蚊；香港01在2025年6月14日報導另一宗上水綠置居個案，月供一萬元、供款期25年、首期約十萬元、按揭九成半、申請人月入逾兩萬元。兩宗個案嘅樓價、單位大小同按揭條件都唔一樣，實際供款要用你想換嗰個屋苑嘅真實成交價自己計，唔可以攞人哋個案嘅數字套用。

政府2024年點樣放寬咗資助房屋二手按揭？ 根據政府新聞公報，安排喺2024年3月1日生效：居屋同綠置居嘅按揭擔保期由30年延長至50年，租置計劃單位由25年延長至50年；還款期統一由25年延長至30年；擔保首40年，綠表買家最高可造95%按揭、白表買家最高90%，第40至50年兩者都係最高80%。

公屋平均租金而家幾錢，同居屋供款差幾遠先計得啱？ 根據香港01喺2026年6月29日引述嘅房委會數字，截至2026年3月公屋平均每月租金為2,519元；房委會建議加租2.04%，如通過將於2026年10月1日生效，平均每戶加租約51元，即約2,570元。用呢個官方基數，同你想換嗰個居屋屋苑嘅實際按揭月供（用真實成交價計）相比，先係實際多付幾多，唔係用一個聽番嚟嘅籠統數字。

居屋管理費係咪真係差好遠，點解唔可以假設一個固定數？ 戶數少嘅細屋苑管理費可以貴幾倍。星島頭條2024年6月5日報導北角驥華苑（248伙）管理費每呎5.3至5.4元，月費1,492至2,455元；同一篇提到東涌裕雅苑（3,300伙）每呎僅1.6元。星島頭條2025年1月17日再報導屯門兆翠苑（518伙）管理費均呎5.2元，A座月費1,942至2,519元、B座1,457至2,670元，同區有會所私樓御海灣每呎反而只係4.98元。兩篇報導都引述公屋聯會總幹事招國偉解釋，戶數愈少、攤分成本愈高，管理費一定要查你目標屋苑本身，唔可以套用其他屋苑嘅數字。

centaline-scraper同28hse-scraper點樣幫我自己計換樓實際差幾多？ centaline-scraper 嘅 search 模式可以用 keywords 填屋苑名，攞返現時放盤叫價；transactions 模式攞返嗰個屋苑嘅實際歷史成交價，唔使淨係信網上一個籠統數字。呢兩個數字連同官方按揭成數規則，就可以自己套入銀行按揭計數機算實際月供。如果你手上係社交媒體貼出嚟嘅28Hse連結，可以用 28hse-scraper 嘅 detail 模式核實嗰一筆嘅實際價錢同 is_owner（業主自讓定代理盤）；但 28hse-scraper 自己嘅 transactions 模式（成交紀錄）仲未推出，input schema寫明依家揀呢個模式會直接報錯，要攞成交紀錄要用 centaline-scraper。管理費呢兩隻 actor 嘅資料都冇覆蓋，要自己問返房委會或者屋苑物業管理處。

作者 Chad 實際經營 40+ 隻上架 Apify actor（含本文用到嘅 centaline-scraper、28hse-scraper），文中按揭規則對照政府新聞公報，管理費同公屋租金數字對照星島頭條同香港01報導，屋苑放盤與成交數字對照中原地產屋苑專頁，計費數字對照兩隻 actor 嘅 store 頁與官方 PPE 文件，查不到來源嘅嘢呢篇唔會寫。