CCL指數話全年樓價升12%，沙田第一城照樣蝕100萬沽——大盤指數同你想買嗰個屋苑係兩回事

一句話： CCL喺2026年9月報162.02點，今年至今累計升12.43%，創逾3年次高——但同一時間，沙田第一城、大埔天鑽都各自有蝕讓成交。CCL係全港約100個大型屋苑嘅加權平均，一週先更新一次，睇唔到你想買嗰個具體屋苑嘅叫價升跌；要睇清楚，得自己排程追蹤目標屋苑嘅成交同放盤資料。

大盤升緊，唔代表你想買嗰個屋苑都升緊

etnet經濟通報導（2026年9月4日）：中原城市領先指數（CCL）最新報162.02點，按周升0.3%，重上162點，創2023年8月底以來157周（逾3年）次高。四區樓價二升二跌——新界西升2.38%、港島升0.31%，九龍跌0.38%、新界東跌1.04%——2026年至今累計升幅暫達12.43%。單睇呢個數字，好容易以為「樓市全面向好」。

但同一段時間，具體屋苑嘅成交紀錄講緊另一個故事。信報報導（2026年3月1日）：沙田第一城19座低層C室，實用面積327平方呎嘅2房單位，原業主2020年8月以555萬元買入，持貨6年後以455萬元沽出，帳面蝕100萬元，跌價約18%，成交實用呎價13,914元。香港01報導（2025年2月25日）記錄咗大埔天鑽1座高層A室，實用面積757平方呎嘅三房單位，原業主2020年以1102.5萬元買入，持貨約5年後以912.8萬元沽出，帳面蝕約189.7萬元，約17.2%。呢兩宗都係喺CCL持續向好嘅期間發生。

點解會咁？維基百科資料講得好清楚——CCL由中原地產同香港城市大學商學院管理科學系編制，取樣自全港約100個大型屋苑嘅二手成交，逢星期五公布一次，1997年7月定為100點作為基數。換句話講，CCL係一個「全港加權平均」嘅單一數字（同埋拆到四大分區、7個子指數），唔係逐個屋苑分開報，你想買嗰個屋苑就算真係喺100個樣本入面，一週先更新一次嘅加權平均都會攤薄咗某一宗特定成交嘅升跌；如果你想買嗰個屋苑根本唔喺100個大型屋苑嘅樣本入面（例如大埔天鑽呢類中小型屋苑），CCL就更加同佢冇直接關係。

現有《「有放盤」定「得出租」？地產代理話術一戳就穿》一文處理嘅係「放盤資訊係咪真嘅」（deal_type 買定租啱唔啱）；呢篇處理嘅係另一個唔同嘅缺口——就算個放盤資訊本身冇問題，官方指數嘅粒度（全港/分區 vs 單一屋苑）同時效（一週一更 vs 你想知嘅係「而家」）都同你關心嘅具體屋苑對唔上。

官方指數 vs 屋苑級原始資料，睇唔睇到你想要嘅嘢

點樣自己追蹤目標屋苑，唔淨係睇大盤數字

Step 1 — 攞返CCL大盤同7個子指數，了解宏觀背景

{ "mode": "ccl", "weeks": 52 }

weeks 控制攞返幾多週嘅大盤（series: "ccl"）序列，唔填預設52週，填 0 就係1994年起嘅全部歷史。同一次run仲會夾埋港島/九龍/新界東/新界西/大型單位/中小型單位/大型屋苑呢7個子指數各自最新一筆（change_pct_wow、publish_date 都有）。呢步睇嘅係「大市宏觀走勢」，唔係你目標屋苑本身。

Step 2 — 針對目標屋苑，攞返實際歷史成交

{ "mode": "transactions", "keywords": ["沙田第一城"], "dealType": "buy", "dateFrom": "30d", "maxItems": 50 }

keywords 必填屋苑名（一個屋苑一個關鍵字最準），dateFrom 可以填相對時間（例如 30d = 30日內）或絕對日期，排程重複執行時只攞新增成交，dataset疊起嚟就係嗰個屋苑嘅成交價時間軸——每筆成交都有 transaction_date、price、net_unit_price，唔使等星期五CCL出嚟先知。

Step 3 — 對比現時放盤叫價

{ "mode": "search", "keywords": ["沙田第一城"], "dealType": "buy", "source": "both", "maxItems": 50 }

用 search 模式攞返嗰個屋苑現時放緊嘅叫價（price、price_per_sqft），同Step 2嘅實際成交呎價（net_unit_price）比較，先知道代理開緊嘅價同市場實際成交差幾遠。想連中原、28Hse以外都覆蓋埋，可以再加 midland-scraper／ricacorp-scraper 兩隻同樣支援 search 模式（28Hse 對應嘅係 mode: "listing"）。midland-scraper 自己都有 transactions 模式，但 CCL 指數得中原地產出，所以 mode: "ccl" 只喺 centaline-scraper 度有。

呢個方法做唔到嘅事——只可以幫你補返官方指數睇唔到嘅屋苑級成交同放盤資料，唔係預測模型，更加睇唔到個別業主嘅議價底線或者未來走勢，實際買賣決定仍要自己判斷。

實際要花多少

三個模式都用 PPE（按實際抓到嘅筆數計費），同一個 search-listing 事件：

一次「CCL大盤（52週+7子指數約59筆） + 目標屋苑成交紀錄50筆 + 目標屋苑現時放盤50筆」嘅組合，成本大約 $0.32，比起單靠一個星期先更新一次嘅全港加權指數去判斷你想買嗰個屋苑，更貼近實況。

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本文含 Apify 推薦連結（不影響你的費用）。文中的成本與比較都據實列出，包含 Apify 不划算的情況。

FAQ

CCL今年（2026年）到9月為止升咗幾多？ 根據etnet經濟通報導，中原城市領先指數（CCL）於2026年9月4日公布最新報162.02點，按周升0.3%，2026年至今累計升幅達12.43%，並創2023年8月底以來157周（逾3年）次高。

CCL係點計出嚟？涵蓋幾多個屋苑？ 根據維基百科資料，CCL由中原地產同香港城市大學商學院管理科學系編制，取樣自全港約100個大型屋苑嘅二手成交，逢星期五公布一次，於1997年7月定為100點作為基數。呢個係加權平均嘅全港同四大分區數字，唔會逐個屋苑分開列出嚟。

大盤指數升緊，係咪代表我想買嗰個屋苑都升緊？ 唔一定。舉例，沙田第一城一個2房單位喺2026年3月以455萬沽出，較業主2020年8月買入價555萬帳面蝕100萬，即跌約18%，持貨6年；大埔天鑽一個三房單位2025年2月以912.8萬沽出，較2020年買入價1102.5萬帳面蝕約189.7萬，即約17.2%。同期CCL持續向好，可見大盤指數升跌唔代表每個屋苑、每宗成交都同步。

centaline-scraper嘅ccl模式同transactions模式有咩分別？ ccl 模式攞嘅係官方CCL大盤同七個子指數嘅週序列，weeks 參數控制攞返幾多週，唔填預設52週；transactions 模式要填 keywords（屋苑名），攞返嗰個屋苑實際嘅歷史成交紀錄，包括成交價、成交日期、呎價。兩個模式攞緊唔同層級嘅資料，唔可以互相取代。

呢隻actor點收費？ search、transactions、ccl 三種模式都用 search-listing 事件，每回傳一筆計費$0.002；detail 模式即樓盤完整詳情，用 product-detail 事件，每筆$0.008。

作者 Chad 實際經營 40+ 隻上架 Apify actor（含本文用到嘅 centaline-scraper），文中CCL數字對照etnet經濟通報導同官方CCL公布，屋苑成交案例對照信報同香港01原文，計費數字對照actor嘅store頁與官方PPE文件，查不到來源嘅嘢呢篇唔會寫。